买房十年，土豪巨亏2000万先来来看看最近在短视频平台很火的一张图——2010年上半年深圳部分豪宅价格表。这张图相信可以勾起不少人的回忆，真不禁感慨一句，造化也太弄人了吧。十年前的豪宅，当初南山还是3-4万每平的价格，而盐田的东部华侨城天麓，独领风骚，均价奔上13万+。如今，像南山的宝能太古城、君汇新天、三湘海尚，半岛城邦这些。早就跨入了20万+的行列，至少也是15万+，早期买入的业主，房价已经翻了五倍，赚得盆满钵满离场。而华侨城天麓，一度成为深圳楼市投资界的反面教材，原地踏步，十年如一日。天麓八区于2010年开盘，当时均价13万/平，当年买这个盘的人，非贵即富。比如大家熟知的xxx教练、xxx上市公司总裁、集团创始人...一个个都是不能说的大人物。坐标盐田，背山面海，独享海景，中空高挑高客厅，上下六层，买两层送三层，容积率仅0.12，还有71.5%的超高绿化率，环境相当宜居。这种房子，谁在这做梦不是笑醒。然而，等到要卖了的时候，万万没想到，别说本金都回不了本，甚至是亏本2000万出售
买这里到底有多亏，你这样算一笔账：原价3860万，如果首付3成，贷款7成2700万。月供约13万，7年来总月供就1100万，还有契税115万。折价1000万出售，其他税费和交易佣金不算，光这里就已经亏了2215万……这个连续获得中国十大豪宅的华侨城天麓，是怎么一步一步变成这样的？12年前，大家对房产没有概念。对海景、别墅和度假等充满诗情画意的概念“洗脑”，丝毫没有考虑居住性和片区的成长，导致今天的局面。整个小区共300套房源，现在山顶入住率只有15%左右，低区更少，仅10%左右。别墅区内基本没有配套这是最大的硬伤，业主购物需要开车到山下5公里外的梅沙片区，十分不方便。说白了，为什么南山的豪宅恒裕滨城，华润悦府有钱人都喜欢住？因为现在的new money都追求效率啊
new money来钱一般都快，而且没有付出太多体力劳动，所以消费的尺度会更大，越是和经济核心沾边的地方未来其实还是更有潜力。而东部华侨城天麓，当时画的大饼很圆，规划了大把，但落实呢？盐田豪宅的10年后——2020年，盐田才开通了第一条地铁。可以说，规划远远没有追上当时的房价。所以天麓对于一个年仅40岁的深圳来说，是一个脱离需求的伪豪宅。让人不禁怀疑，深圳楼市是分裂了吗？
一边是中心区的20万+的豪宅越来越壕，一边是买房7年巨亏2215万。这是无数远郊别墅的业主用自己的亲身经验告诉我们：脱离城市繁华和居住便利性的房子没有价值，房子最终是用来住的。不管怎么炒作，没有真实居住的刚性需求来兑现，价格就是炒作起来，泡沫破灭只是时间问题。这也是李老师的必修课里面经常提到的，黑五类房产里的远郊别墅——没有购买力支撑，只有感动了自己的小资情怀，买到就是亏到。有钱人买房尚且被当韭菜收割，可以割肉退场，但我们普通人呢？有买错房子，割肉退场的勇气吗？我想落在谁头上，都很难做到吧。所以买一套有价值的房子，买一套可以随时变现的房子，是哪一天你变的没有那么有钱了，真可以救你的房子，才是最要紧的。选错标的，首付跌到只剩一半...以前你以为只要是在深圳买房子，都会涨。万万没想到，连房子与房子之间都是有差异的。第二个故事的主人公，买了一套位于深圳宇宙中心的房子，龙华民治的一个盘，是热门板块，但是热门板块的边缘位置。业主于2018年3月份买入，当时购买的价格383万，现在挂盘价格355万，挂盘时间大半年了，到现在还没有卖掉。这个房子定位就是刚需盘，小区也不错，按理说刚需盘应该是流通性很好的。但是这一套房子挂盘很久都没有卖掉，还是在已经是业主严重亏本的情况下。这一套房子业主买入的价格是383万，现在挂盘355万，差价就已经亏了28万，还有供楼利息和买房的税费及佣金成本大几万。如果这一套房子最近可以按355万成功出售，业主最少要亏55万，这是看得见的最低成本，可能还有没计入的成本。没有选到领涨板块的房子，如果可以等到大家房子普涨，那还很庆幸，起码没有亏。但不幸运的是，他遇到了现在市场的漫长横盘期。这就是选对板块，但没有选对标的的血泪教训。当他回想起当时买房时，我推荐的一个前海某著名小区，当年48平米的两房和他当时买的这套价格差不多。结果一看，当时选择了龙华的他120万首付跌没了一半，晚上天天睡不着觉，而当时手握同样首付选择前海网红盘的，现在变成了卖掉还能赚212万。晚上更睡不着觉了。如果是同样家庭，同样公司上班的两个人，做了这样两个完全不同的置业选择，接下来的人生轨迹就是会因此完全不一样。而这样的选择，在深圳过去1000多个日日夜夜里，每天都在发生。你不要好奇为什么从来没有听说过谁在深圳买房亏钱。因为买错了，打死也不承认，特别是满仓买错的。普通人买房，就是会很容易买到亏钱的房子。一旦选筹错误，不仅涨不了，还会烂在手里卖不出去。不仅埋了你，甚至还会踩上你两脚。很多投资者在买房刷卡签字时，想的都是买入后房子会如何暴涨，让自己实现财富暴增阶层跃升。殊不知，房地产的坑，真的很深很深。内行人都可能踩坑，更不用说大多数很少时间关注房地产的普通人了。现在深圳市场上，真正能涨的房子只有20％，随便买房赚钱的年代已经过去了，片区分化是常态，越是市场不好越是考验价值的时候。举了这么多例子，我只想说一件事。现在的深圳楼市，已经加速进入楼市细分化市场了。什么意思？以前选对城市，笼统大小都涨一涨，多少而已。现在你会发现，明明大家在同一个城市，却硬生生以为生活在两个世界。你暴涨，我暴跌，同时存在。以前选对好地段，大概率涨，还是绝对性领涨的那种。结果千算万算，没搞清楚地段也是会变的。以前的市区也可以变郊区，以前的关外，可以变新区。你不用发展的眼光换房子，发展中的城市就果断将你抛弃。现在，我们已经进入买错产品=不涨甚至=亏钱的时代。无论你是投资还是刚需，精英还是小白，认知错误，买不对地方，就是会买到亏钱的房子。也就是说：从投资角度看，你买一套不涨的房子的话，你不仅要要搭上本金和利息，还要搭上机会成本和时间成本等。如果命不够硬或者说安全垫不够厚，基本等同于推倒重来。-end-以上为正文，来自粤海街道周主任
